Mit dem CheckFin Kreditrechner kannst du in einem ersten Schritt überprüfen, wie viel Kredit du dir leisten kannst. Vereinbare gleich kostenlos ein Erstgespräch mit uns, wir sind gerne für dich da.
Auch wenn dein Kredit gerade mitten in seiner Laufzeit liegt, lohnt es sich, hin und wieder zu überprüfen, ob die Konditionen noch passend sind oder ob eine Optimierung durch eine Umschuldung möglich wäre, beispielsweise durch Änderung der Rate, Laufzeit oder des Zinssatzes. Insbesondere die Absicherung vor steigenden variablen Zinsen in der Eurozone kann durch fixe Zinssätze sinn machen!
Was ist aber nun die Umschuldung eines Kredits genau? Wann lohnt sich diese? Mit welchen Kosten muss man dabei in Österreich rechnen? Was passiert im Krisenfall? Im Folgenden versuchen wir, dir diese Fragen zu beantworten und noch weitere Unklarheiten zu klären. Das erwartet dich in diesem Beitrag:
Bei einer Umschuldung wird ein laufender Kredit durch einen oder mehrere Kredite ersetzt. Insgesamt bleibt die Summe der Schulden hierbei gleich, das Ziel der Umschuldung ist eine Senkung der monatlich fälligen Rückzahlungsraten oder des Zinssatzes.
Zusätzlich ist auch ein Wechsel des jeweiligen Kreditmodells möglich, beispielsweise von einem variabel verzinsten Kredit zu einem mit fixem Zinssatz, um für bessere Planbarkeit der Raten zu sorgen. Auch eine Änderung der Laufzeit ist dabei möglich, denn auch durch eine längere Kreditlaufzeit ist eine Senkung der monatlichen Belastung möglich.
Bei einer Umschuldung handelt es sich also vor allen Dingen um eine Umstrukturierung des Kredits, wobei auch eine Aufteilung in mehrere Kredite oder eine Zusammenfassung zu einem einzelnen Kredit eine Möglichkeit darstellt.
Der Nutzen durch eine Umschuldung ist dann gegeben, wenn die damit einhergehenden Kosten (zum Beispiel Grundbuchänderung, Pönale) niedriger sind als die Ersparnis (beispielsweise durch geringere Zinsen). Auch eine bessere Übersichtlichkeit der Schulden, Risikominimierung oder andere Gründe können für eine Umschuldung sprechen.
Es sollten also beide Vorgehensweisen verglichen und durchgerechnet werden, das Beibehalten des alten Kredites oder die Umschuldung auf ein neues Darlehen. Damit lässt sich abschätzen, womit man am Ende besser läuft.
Ein weiterer wichtiger Aspekt kann sein, dass die Zinsen aktuell ansteigen: Rund ein Drittel der Immobilienkredite in Österreich sind noch immer variabel verzinst. Um dieses Risiko abzusichern, empfiehlt sich ein Umstieg auf fixe Zinsen.
Sinnvoll ist eine Umschuldung insbesondere
Wie würde sich eine Änderung deiner monatlichen Raten auswirken?
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| Kreditbetrag | 200.000 € |
| Laufzeit | 30 Jahre |
| Zinssatz (variabel) | 1,000 % |
| Effektiver Zinssatz | 1,296 % |
| Monatliche Raten | 650 € |
| Zu zahlender Gesamtbetrag | 234.031 € |
| Tatsächlicher Auszahlungsbetrag | 193.808 € |
| Einberechnete Kosten | 8.183 € |
Der Kreditvertrag wird mit einem Pfandrecht besichert. Sämtliche Werte in der Berechnung verstehen sich als unverbindliche Richtwerte und sind von Bonität, Kredithöhe, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung abhängig.
Die Optimierung eines laufenden Kredites kann durch viele Umstände heraus motiviert sein. Meist handelt es sich um Wünsche nach Anpassung der Finanzierung an die geänderte Lebensumstände, nach Verbesserung der Konditionen oder auch um eine Änderung der Risikotoleranz.
Einige der Punkte möchten wir noch ein wenig im Detail erläutern:
Leider nicht. Bist du beispielsweise zahlungsunfähig oder überschuldet, wird der Abschluss eines anderen Kredites kaum möglich sein. Wir werden aber in jedem Fall versuchen, eine Lösung für dich zu finden!
Die derzeit (noch) niedrigen Zinsen am Kreditmarkt (Mai, 2022) waren für knapp die Hälfte der Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen in Österreich der Grund, warum sie sich für einen variablen Hypothekarkredit entschieden haben. Es ist davon auszugehen, dass die Zinsen für Immobilienkredite in den kommenden Jahren stark steigen werden. Wir empfehlen daher aus heutiger Sicht, dass man den Umstieg auf ein Fixzins-Modell prüft.
Der Umstieg auf einen fix verzinsten Kredit mit längerer Laufzeit klug. Dadurch können die momentan niedrigen Zinsen langfristig festgelegt werden, auch wenn variable Zinssätze aktuell noch günstiger sein könnten. Bei einer langfristigen Festlegung niedriger fixer Verzinsungen liegt der Vorteil in der besseren Planbarkeit, Sicherheit und Kontinuität der regelmäßigen monatlichen Belastungen.
Verschiedene Nebenkosten und Gebühren sollten bei der Entscheidung zur Umschuldung eines Kredites mit in die Überlegungen einbezogen werden.
Bei einem sogenannten Hypothekarkredit muss die neue Bank bei Durchführung einer Umschuldung in das Grundbuch in Österreich eingetragen werden, wobei Kosten im Rahmen von 1,2 Prozent des Wertes des jeweiligen einzutragenden Pfandrechts entstehen. Unter Umständen können diese Kosten durch eine einverleibungsfähige Pfandurkunde oder durch eine Mindereintragung reduziert werden.
Bei vorzeitiger Beendigung eines Kredits mit laufender Fixzinsphase wird unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Wurde dein Kreditvertrag nach dem 11.06.2010 abgeschlossen, dann darf diese Entschädigung maximal ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Kredits betragen. Außerdem können jedes Jahr bis zu 10.000 Euro vorzeitig ohne zusätzlich entstehende Kosten rückgezahlt werden. Bei Kreditverträgen mit variabler Verzinsung ist ein Ausstieg ohne Strafzahlung möglich, aber hier solltest du eventuelle Kündigungsfristen beachten.
Meist fallen Bearbeitungsgebühren bei der Anschaffung eines neuen Darlehens an. Diese können oft auch ein hohes Ausmaß annehmen.
Insbesondere bei Umschuldung von Krediten für Immobilien muss oft ein Notar hinzugezogen werden, der sich beispielsweise um die Übergabe der Sicherheiten kümmert.
Bei Umschuldung zu Fremdwährungskrediten und einer nachfolgenden Entwicklung des Wechselkurses, die zum Anstieg des rückzuzahlenden Betrags führt, werden diese entstandenen Verluste bei Wechsel des Kredits zwar sozusagen “wahr werden”, aber dadurch gleichzeitig auch in ihrem Umfang begrenzt.
Meist sind durch eine Umschuldung deutlich gebesserte Konditionen beim neuen Kredit möglich. Aber es gibt auch gewisse Punkte, die dabei beachtet werden sollten.
Es ist wichtig, beim Vergleich des alten und des neuen Kredites sowie auch verschiedener Kreditangebote den jeweiligen Effektivzins und nicht nur den Sollzins zu beachten. Bei ersterem sind nämlich auch die anfallenden Gebühren und Nebenkosten miteinbezogen.
Erfrage bei deinem alten Kreditinstitut, ob eventuell eine Kündigungsfrist besteht. Bei Krediten mit variabler Verzinsung kann diese beispielsweise über bis zu sechs Monate reichen.
Damit du die besten möglichen Konditionen für deinen neuen Kredit erlangst, solltest du verschiedene Banken kontaktieren und deren Kreditangebote vergleichen. Dabei kann ein Kreditvermittler wie CheckFin eine große Hilfe sein, da dir das statt mühsamer Einzeltermine ein Beratungsgespräch mit einem einzelnen unabhängigen Ansprechpartner ermöglicht.
Bedenke bei der Entscheidung zum Kreditwechsel alle anfallenden Nebenkosten und wähle ein bestimmtes Angebot nicht nur aufgrund eines günstigen Zinssatzes. Nur durch Betrachtung aller Kosten ist es möglich, zu beurteilen, ob sich ein Umstieg tatsächlich auszahlt.
Oft wird beim Abschluss eines Kreditvertrags eine Restschuldversicherung angeboten, was allerdings nicht in jedem Fall Sinn macht. Du kannst diese durchaus auch ablehnen, also prüf zuvor, ob du sie tatsächlich brauchst.
Wenn du beispielsweise deine fälligen Kreditraten nicht mehr bezahlen kannst und in die Überschuldung geraten bist, ist zunächst eine staatliche Schuldnerberatung sinnvoll. Dabei wird mit dir gemeinsam der beste Weg aus der Verschuldung gesucht.
Aufgrund von anderen Schulden, geringerem Einkommen oder ähnlicher Umstände kann sich die Bonität verschlechtern. In dem Fall sollte eine Umschuldung eher nicht durchgeführt werden, da deine Bonität hierbei nochmals überprüft wird und die Konditionen deines neuen Kredits dadurch eventuell schlechter als beim bestehenden Darlehen ausfallen könnten.
Wenn du die Zinsen verschiedener Kreditangebote vergleichst, solltest du immer auch den jeweiligen Effektivzinssatz beachten, da dieser sämtliche Nebengebühren (zum Beispiel Kontoführungsgebühr) beinhaltet. Im Gegensatz dazu sind die Spesen und Gebühren beim Sollzinssatz nicht enthalten.
Bereits bei deinem alten Kredit musstest du die Wahl zu einer variablen oder fixen Verzinsung treffen. Inzwischen haben sich die Zinssätze aber ebenso gewandelt wie unter Umständen auch deine persönliche Lebenssituation.
Eine Umschuldung bietet die Chance, deinen Kredit an deine aktuellen Umstände anzupassen. Dabei sind eine Anpassung des Zinssatzes (fix oder variabel), des Kreditbetrags (Erhöhung oder Senkung), der Ratenhöhe, Laufzeit oder zukünftiger Sondertilgungsmöglichkeiten machbar. Die Auswahl des passenden Kreditmodells hängt insbesondere von deiner derzeitigen Bonität, deinen freien Vermögenswerten sowie auch deinen persönlichen Präferenzen ab.
Bei der Wahl des für dich richtigen Umschuldungskredits helfen dir unsere Immokredit-Experten gerne.
Die Umschuldung der Finanzierung kann sich unabhängig von der Kreditart auszahlen, allerdings sollten bestimmte Eigenschaften der verschiedenen Formen bedacht werden.
Ein Kreditwechsel bei Bausparverträgen kann sich in Österreich lohnen. Derzeit gibt es Angebote für Immobilienkredite mit 1 Prozent Sollzinsen, während die Untergrenze der Zinsen bei Bausparkrediten vor der Finanzkrise häufig bei 3 Prozent lagen.
Das rentiert sich allerdings nur dann, wenn die Restlaufzeit des Bauspardarlehens noch genügend lang ist; bei nur noch niedrigen Kreditsummen lohnt sich ein Wechsel hier meist nicht mehr. Ist die Restlaufzeit noch lange bzw. bestehen noch hohe Kreditsummen, können allerdings schon geringe Unterschiede der Verzinsung große Summen einsparen.
Durch einen Kreditwechsel bei Immobilienkrediten sind häufig immense Einsparungen möglich. Insbesondere bei kurz vor der Finanzkrise abgeschlossenen Baufinanzierungen liegen oft verhältnismäßig hohe Verzinsungen vor.
Zudem haben Kreditinstitute bei Immobilienkrediten durch das Vorliegen der Hypothek eine sehr hohe Sicherheit, weshalb diese Finanzierungsart sehr gern vergeben wird. Konsumenten sind hier am österreichischen Markt daher sehr begehrt, wodurch günstigere Konditionen als bei anderen Krediten möglich sind.
Bei Krediten mit fixer Verzinsung muss allerdings beachtet werden, dass bei vorzeitiger Rückzahlung der Baufinanzierung eine Pönale fällig werden kann. Zudem entstehen weitere Nebenkosten und Gebühren durch Umschuldung einer Hypothek aufgrund der notwendigen Änderung des Pfandrechts im Grundbuch.
Wenn du bereits über eine Umschuldung nachdenkst, solltest du dich lieber früher als später dazu entscheiden, statt abzuwarten, bis die Kreditraten kaum noch bezahlbar sind. Die angebotenen Konditionen für die neue Finanzierung könnten dann schlechter als bei einem früheren Wechsel ausfallen.
Durch einen sogenannten Dispositionskredit (oder Dispokredit) kann ein Girokonto überzogen werden, was allerdings häufig mit sehr hoher Verzinsung einhergeht. Bei regelmäßigem Überzug des Kontorahmens sollte daher die Umschuldung auf einen Privat- oder Konsumkredit angedacht werden.
Durch einen Privatkredit kann der Minusbetrag am Girokonto ausgeglichen werden und insgesamt bestehen geringere Zinsen als bei dauerhafter Überziehung des Kontos. Im Gegensatz zu letzterem geht ein Privatkredit aber üblicherweise mit einer gewissen Mindestvertragslaufzeit einher. Vor Abschluss solltest du dich also vergewissern, dass die monatliche Belastung dein Budget nicht übersteigt und das Girokonto damit nicht auch künftig überzogen wird.
Ein häufiger Grund für Überziehung des Girokontos ist beispielsweise Familienzuwachs, wodurch sich die finanziellen Umstände zum Teil stark ändern können. Die bestehenden hohen Raten für das Eigenheim kannst du nur noch durch Überziehung deines Kontos bezahlen. Durch eine Umschuldung wäre die Verlängerung der Kreditlaufzeit und damit verbunden eine niedrigere monatliche Belastung möglich. Zudem kannst du damit auch deinen Dispokredit ablösen und musst die daraus entstehenden hohen Zinsen nicht mehr bezahlen.
Bei der Entscheidung zum Kreditwechsel bei Schweizer-Franken-Kredit sollten einige Umstände miteinbezogen werden. Die erste Frage ist, ob sich deine Risikobereitschaft seit Abschluss des alten Kredits verändert hat. Dabei fallen häufig insbesondere die aktuelle Einkommenssituation wie auch die bisherige Entwicklung der Kreditposition ins Gewicht.
Zudem sollte die Entwicklung der Ansparprodukte und die Einschätzung des Zinsniveaus sowie auch des zukünftigen Fremdwährungskurses bedacht werden.
Oft können durch eine Kreditoptimierung viele Kosten eingespart werden! Im Rahmen des Beratungsgesprächs werden folgende Aspekte behandelt:
Anhand folgender Punkte soll der typische Ablauf einer Umschuldung für dich besser ersichtlich sein. Wir von CheckFin helfen dir als unabhängiger Kreditvermittler gerne, bei einer Umschuldung den am besten zu dir passenden Kredit auszuwählen. Bei einem unverbindlichen und kostenfreien Beratungsgespräch erarbeiten wir gemeinsam deine persönlichen Umstände und besprechen für dich passende Kreditmodelle.
Überprüfe deinen derzeitigen Kredit darauf, ob er noch deinen aktuellen Lebensumständen entspricht. Ist die monatlich fällige Rate für dich gut bezahlbar?
Sind die bestehenden Zinsen unter Umständen höher, als es bei den derzeitigen Niedrigzinsen gängig ist? Bist du mit dem Zinsmodell (fix oder variabel) deines jetzigen Kredits glücklich? Ist durch gewisse Umstände, beispielsweise eine Sanierung, eine Aufstockung des Kredits notwendig?
Durch ein Beratungsgespräch mit Finanzexperten, die im Umgang mit Immokrediten versiert sind und unterschiedliche Kreditangebote für dich einholen, ist es deutlich einfacher, die richtige Bank für die Optimierung deines Kredits ausfindig zu machen. Dabei sollten alle Zusatzkosten in die Überlegungen einbezogen werden, beispielsweise Kontoführungsgebühr, Zinssatz und Bearbeitungsgebühr. Wie du es von der Aufnahme des ursprünglichen Kredits kennst, werden auch hier die Zinssätze der Kreditangebote von den jeweiligen gebotenen Sicherheiten, deiner Bonität sowie der Summe des Kredits abhängen.
Wenn der passende Finanzierungspartner ausfindig gemacht wurde, unterzeichnest du den Vertrag deines neuen Kredits.
Im Rahmen der Umschuldung tilgt die neue Bank deinen alten Kredit, wobei eventuell auch Sicherheiten wie die Hypothek im Grundbuch auf diese übergehen. Hierzu wird das alte Kreditinstitut der neuen Bank eine sogenannte Löschungsquittung übergeben. Diese dient als Beleg, dass die alte Hypothek nicht mehr gültig ist. Das neue Kreditinstitut lässt dann eine neue Hypothek im Grundbuch eintragen.
Bedenke bei der Festlegung des Zeitpunkts für die Umschuldung gegebenenfalls vorliegende Kündigungsfristen bei deiner alten Bank. Wir übernehmen das für dich.
Bei CheckFin sind wir immer auf der Suche nach einer passenden Lösung - für jeden und jede! Wir sind anerkannte und bestens vernetzte Finanzexperten: Zu unserem Team gehören diplomierte Wirtschaftswissenschafter und Vermögensberater, mit über 10 Jahren Erfahrung im Bereich Immobilienfinanzierung.
Wir haben bereits hunderte Finanzierungspläne optimiert und stellen Leitfäden für Immobilieninvestitionen zur Verfügung. Mehr dazu findest du hier.
Letzte Änderung: 02.01.2024
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